مفهوم إِدارة الأَملاك العقارية وتاريخها وأهميتها
تُعدُ إدارةُ المُمتلكاتِ العقاريةِ جانبًا حيويًا في صناعةِ العقاراتِ، إذ تلعبُ دورًا مهمًا في التشغيلِ الناجحِ والصيانةِ والربحيةِ للممتلكاتِ العقاريةِ المُدرَةِ للدخلِ. في هذا المقالُ سنتعمقُ في العديدِ من جوانبِ إدارةِ الممتلكاتِ، ونستكشفُ معًا أهميتها وتطورها، فضلًا عن أدوارِ ومسؤولياتِ مديري العقاراتِ، وفي النهايةِ نقدم لك أفضلَ النصائح لإدارةِ ممتلكاتكَ بفعاليةِ.
المحتويات:
- ماذا تعني إدارةُ الأملاكِ العقاريةِ؟
- ما هي أهميةُ إدارةِ الأملاكِ العَقَارِيَةِ؟
- تاريخُ إدارةِ الممتلكاتِ العقارية
- ما هي أهمُ المهاراتُ التي يجب أن تتوافرَ في من يتولى إدارةُ الممتلكاتِ العقاريةِ؟
- ما هي أدوارُ ومسؤولياتُ مديري الممتلكاتِ العقارية؟
- أفضلُ 10 نصائحِ من أجل إدارةُ ممتلكاتكَ بفعاليةٍ
ماذا تَعني إدارةُ الأملاكِ العقاريةِ؟
يُقصدُ بإدارةِ الأملاكِ العَقارِيَةِ، أي عمليةُ إدارةِ العقاراتِ العامةِ والخاصةِ والأراضي والمُمتلَكاتِ الأُخرى سواءً كانت مُمتلكاتٍ تجارِيةٍ كالمنازلِ والشُّقَقِ والفنادقِ أو صناعيةٍ كالمستودعاتِ ومرافقِ التَصنيعِ. وتشملُ هذه العمليةُ العديدَ من الأَنشطةِ مثل تأجيرِ العقاراتِ وتحصيلِ الإِيجاراتِ وصيانتهَا وإِدارتها بشكلٍ عامٍ.
وتهدفُ إِدارةُ الأَملاكِ العقاريةِ إلى تحقيقِ أَقصى قدرٍ من العائدِ على الاستثمار فِي العقاراتِ، وتحسينِ قِيمتها والحفاظِ عليها على المدى الطوِيلِ. كما تُساعدُ إِدارةُ الأَملاكِ العقارِيةُ فِي تحسينِ العلاقةِ معَ المُستأجرِينَ وتوفيرِ خِدمةٍ عالِيةِ الجودةِ لهم.
ما هيَ أَهمِيةُ إِدارةِ الأملاكِ العقارِيةِ؟
لا شكَ أنَ إِدارةَ الأَملاكِ العقارِيةِ من قِبلِ محترفٍ متخصِصٍ فِي هذا النشاطِ أمرٌ ضرورِيٌ لعدةِ أَسبابٍ وهِي:
أَولًا: تضمن الإِدارةُ المحترفةُ أَن يبقَى العقارُ فِي حالةٍ جيدةٍ غيرِ مُستهِلكٍ، إذ تُساهمُ بزيادةِ العمرِ الاِفتراضيِّ للعقارِ، ومَهمَا تَدَاولَهُ مُستَأجِرُون، الأَمرُ الَذِي يُحَافِظُ على قِيمَتِهِ، ويَجعَلُهُ قَادِرًا على جَذبِ المُستَأجِرِينَ والاِحتفاظِ بهِم، فضلاً عن ضمانِ بقاءِ العقارِ قابلًا للتسويقِ ويمكنُ بَيعهُ أو إِعادةُ تمويلهِ إِذا لزمَ الأمرُ.
ثَانِيًا: إنَّ إدارةَ الممتلكاتِ هي المسؤُولةُ عن الأداءِ المالِيِ للعقارِ، لأنها منوطٌ بها تحصيلُ الإِيجارِ وإدارة المصارِيفِ ووضعُ الميزانيةِ لتحسينِ رأسِ المالِ، إِذ يُمكنُ أَن تزيدَ الإِدارةُ الفعالةُ للممتلكاتِ من إِيراداتِ الإِيجارِ وتقليلِ الوظائفِ الشاغِرةِ، مما يُساهمُ فِي الربحيةِ الإِجمالِيةِ للعقارِ.
ثالثا: تلعبُ إدارةُ الممتلكاتِ دورًا حيويًا في ضمانِ الامتثالِ القانونيِ، إذْ يخضعُ الملاكُ وأصحابُ العقاراتِ للعديدِ منْ اللوائحِ والقوانينِ المنظمةِ للنشاطِ، مِثلٌ قوانينِ الإسكانِ وقوانينِ البناءِ المحليةِ واللوائحِ البيئيةِ والضريبيةِ، ويساهمُ مديرو العقاراتِ في بحثِ وتنبيهِ الملاكِ والمستأجرينَ على ضرورةِ الامتثالِ للأنظمةِ والقوانينِ، مما يقللُ منْ مخاطرِ النزاعاتِ القانونيةِ والغراماتِ المحتملةِ .
تاريخُ إدارةِ الممتلكاتِ العقاريةِ
يمكنُ إرجاعُ مفهومِ إدارةِ الممتلكاتِ العقاريةِ إلى الحضاراتِ القديمةِ. ففي مصرَ القديمةِ، على سبيلِ المثالِ، كانَ فرعونْ ومسؤوليهِ يمتلكونَ الأرضَ ويديرونها، ويجمعونَ الإيجارات على شكلِ محاصيل. أما في روما القديمةِ، فقدْ استخدمَ ملاكُ الأراضي الأثرياءِ وكلاءً لإدارةِ ممتلكاتهمْ، وهوَ دورٌ مشابهٌ لمديري العقاراتِ اليومِ.
وفي العصورِ الوسطى كانَ يسودُ النظامُ الإقطاعيُ، حيثُ كانَ الملكُ يمتلكُ الأرضَ ويؤجرها للّورداتِ (وهمْ طائفةٌ منْ النبلاءِ الأثرياءِ البريطانيينَ) مقابلَ الخدماتِ، وقدْ قامَ هؤلاءِ اللورداتِ بدورهمْ بتأجيرِ الأرضِ منْ الباطنِ للعبيدِ الذينَ عملوا في الأرضِ، وفي الواقعِ كانَ اللورداتِ مسؤولينَ عنْ إدارةِ هذهِ الممتلكاتِ، والتأكدُ منْ جمعِ الإيجاراتِ وصيانةِ الأرضِ بشكلٍ صحيحٍ.
أما في عصرِ الثورةِ الصناعيةِ وما بعدها في القرنينِ الثامنِ عشرَ والتاسعَ عشرَ فقدْ شهدتْ إدارةُ الممتلكاتِ تغييراتٌ كبيرةٌ، إذْ أدى التحضرُ إلى نموِ المدنِ والحاجةِ إلى سكنٍ للعمالِ، مما ساعدَ في تطويرِ مساكنِ الإيجارِ وظهورِ دورِ المالكِ، الذي كانَ مسؤولاً عنْ الحفاظِ على الممتلكاتِ وتحصيلِ الإيجارِ.
وفي القرنِ العشرينَ، شهدتْ صناعةُ العقاراتِ نموًا كبيرًا، لا سيما في الولاياتِ المتحدةِ، إذْ أدى تقديمُ الإدارةِ الفيدراليةِ للإسكانِ ( FHA ) مشروعِ قانونِ الجنودِ الأمريكيينَ بعدَ الحربِ العالميةِ الثانيةِ إلى جعلِ ملكيةِ المنازلِ أكثرَ سهولةٍ، مما أدى إلى ازدهارِ سوقِ الإسكان، وقدْ استلزمَ هذا النموِ إدارةً احترافيةً للممتلكاتِ، كانتْ سببا في إنشاءِ معهدِ إدارةِ العقاراتِ ( IREM ) في عامِ 1933، والذي وضعَ معاييرًا للصناعةِ وقدمَ التعليمَ والشهاداتَ لمديري العقاراتِ.
وقدْ شهدَ الجزءُ الأخيرُ منْ القرنِ العشرينَ وأوائل القرنِ الحادي والعشرينَ ظهورَ التكنولوجيا في إدارةِ الممتلكاتِ، كما أحدثَ ظهورُ الإنترنت والتقنياتِ الرقميةِ ثورةً في الصناعةِ، إذْ يستخدمُ مديرو العقاراتِ اليوم البرامجَ لمهامً مثلِ تحصيلِ الإيجارِ وطلباتِ الصيانةِ وفحصِ المستأجرِ، كما سهلتْ المنصاتُ عبرَ الإنترنتِ على مديري العقاراتِ تسويقَ العقاراتِ والتواصلَ معَ المستأجرينَ .
ما هيَ أهمُ المهاراتِ التي يجبُ أنْ تتوافرَ في منْ يتولى إدارةَ الممتلكاتِ العقاريةِ؟
منْ يتصدى لمسؤوليةِ خدمات إدارةِ الممتلكاتِ العقاريةِ، يجبَ أنْ يتحلى بمجموعةٍ متنوعةٍ منْ المهاراتِ، وهيَ:
مهاراتُ التواصلِ الجيدِ
يجبُ أنْ يكونَ مديرو العقاراتِ قادرينَ على التواصلِ بفاعليةِ معَ مجموعةٍ واسعةٍ منْ الأشخاصِ، بما في ذلكَ المستأجرينَ ومالكي العقاراتِ والمقاولينَ والبائعينَ وأصحابِ الحرفِ، ذلكَ لأنَ مهاراتِ الاتصالِ الجيدةِ ضروريةً لحلِ النزاعاتِ والإجابةِ على الأسئلةِ وتقديمِ التحديثاتِ لكلِ الأطرافِ، فضلاً عنْ تلبيةِ احتياجاتِ الممتلكاتِ دونَ تأخيرٍ.
مهاراتُ التنظيمِ.
ينبغي أنْ يتحلى مديرو الممتلكاتِ العقاريةِ بدرجةٍ عاليةٍ منْ التنظيمِ، والقدرةُ على إدارةِ مهامَ ومسؤولياتِ متعددةٍ في وقتٍ واحدٍ، إذْ يجبُ عليهمْ تتبعُ عقودِ الإيجارِ وجدولِ الصيانةِ والسجلاتِ الماليةِ، فضلاً عنْ أيةِ مستنداتٍ أخرى مهمةٍ.
الفهمُ الجيدُ للإدارةِ الماليةِ
يجبُ أنْ يكونَ لدى مديري العقاراتِ فهمٌ جيدٌ للإدارةِ الماليةِ، بما في ذلكَ إعدادُ الميزانيةِ والمحاسبةِ وتحريرِ الدفاترِ، فضلاً عنْ القدرةِ على تحصيلِ الإيجارِ ودفعِ المصاريفِ وإدارةِ الحساباتِ الدائنةِ والمدينةِ الخاصةِ بالممتلكاتِ.
المهاراتُ التقنيةُ
يجبُ أنْ يمتلكَ مديرو العقاراتِ مهاراتً تقنيةً تمكنهمْ منْ استخدامِ برامجِ إدارةِ الممتلكاتِ الإلكترونيةِ والأدواتِ الفنيةِ الأخرى التي تساعدُ في الإدارةِ بكفاءةٍ، كما يجبُ أنْ يكونَ لديهمْ أيضا فهمٌ جيدٌ لقضايا الصيانةِ والإصلاحِ .
مهاراتُ حلِ المشكلاتِ
إنَ القدرةَ على التفكيرِ النقديِ وحلِ المشكلاتِ بسرعةِ وفعاليةِ أمرٌ ضروريٌ يجبُ أنْ يتحلى بهِ مديرو العقاراتِ، إذْ يجبُ أنْ يكونوا قادرينَ على التعاملِ معَ حالاتِ الطوارئِ وحلِ النزاعاتِ واتخاذِ القراراتِ التي تصبُ في مصلحةِ العقارِ ومستأجريهِ، وعدمَ تركِ أيةِ مشكلاتٍ تتفاقمُ، فضلاً عنْ القدرةِ على توقعِ منابعِ المشكلاتِ والعملِ على سدِ أيةِ فجواتٍ أوْ ثغراتٍ قدْ تتسببُ في مشكلاتٍ مستقبليةٍ.
مهاراتُ خدمةُ العملاءِ
يجبُ أنْ يتمتعَ مديرو العقاراتِ بمهاراتٍ ممتازةٍ في خدمةِ العملاءِ وأنْ يكونوا قادرينَ على بناءِ علاقاتٍ إيجابيةٍ معَ المستأجرينَ ومالكي العقاراتِ وأصحابِ المصالحِ الآخرينَ، إذْ ينبغي عليهمْ أنْ يكونوا سريعي الاستجابةِ والاهتمام باحتياجاتِ المستأجرينَ واهتماماتهمْ، وذلكَ لتعزيزِ الثقةِ والولاءِ بينَ الأطرافِ.
مهاراتُ التسويقِ الفعالِ
الفهمُ الجيدُ للتسويقِ بأنواعهِ، والقدرةُ على تسويقِ الممتلكاتِ العقاريةِ بفعاليةٍ للمستأجرينَ المحتملينَ والعملاءِ، أمرٌ هامٌ وضروريٌ ينبغي أنْ يكونَ مديرو الممتلكاتِ على درايةٍ جيدةٍ بهِ، ويتضمنَ ذلكَ أيضًا إنشاءَ موادَ تسويقيةٍ وتوزيعها، وإجراءُ جولاتٍ عقاريةٍ، ومتابعةُ أسعارِ السوقِ وتقلباتهِ ومستجداته.
المعرفةُ القانونيةُ
يجبُ أنْ يكونَ لدى مديري الممتلكاتِ العقاريةِ فهمٌ أساسيُ لقوانينِ المالكِ والمستأجرِ والمسائلِ القانونيةِ الأخرى المتعلقةِ بإدارةِ الممتلكاتِ، وينبغي أنْ يكونوا قادرينَ على التعاملِ معَ القضايا القانونيةِ مثلٍ عملياتِ الإخلاءِ واتفاقياتِ الإيجارِ وعملياتِ التفتيشِ على الممتلكاتِ .
ما هيَ أدوارُ ومسؤولياتُ مديري الممتلكاتِ العقاريةِ ؟
تتمثلُ المسؤوليةُ الأساسيةُ لمديرِ الممتلكاتِ العقاريةِ في العملِ كحلقةِ وصلٍ بينَ مالكَ العقارِ والمستأجرينَ، ويتضمنَ ذلكَ العديدَ منْ المهامِ الرئيسيةِ، مثلٌ:
إدارةٌ المستأجرينَ
يتحملُ مديرو العقاراتِ مسؤوليةَ البحثِ عنْ المستأجرينَ والمفاضلةِ بينهمْ واختيارهمْ ، كما قدْ يكونوا مسؤولينَ أيضا عنْ تحديدِ أسعارِ الإيجارِ والتفاوضِ بشأنِ عقودِ الإيجارِ ووضعِ سياساتِ الإيجارِ . وبمجردِ تعيينِ المستأجرينَ ، يتعاملَ مديرو العقاراتِ معَ علاقاتٍ المستأجرينَ ، بما في ذلكَ معالجةَ طلباتِ الصيانةِ ، وحلَ النزاعاتِ ، وإنفاذَ شروطِ الإيجارِ.
الصيانةُ والإصلاحاتُ
يتحملُ مديرو العقاراتِ مسؤوليةَ ضمانِ صيانةِ الممتلكاتِ بإتقانٍ واحترافيةٍ بما في ذلكَ الإشرافِ على مهامِ الصيانةِ الدوريةِ، مثلٌ تنسيقِ الحدائقِ، ومكافحةِ الآفاتِ، وإزالةِ القمامةِ، فضلاً عنْ تنسيقِ الإصلاحاتِ الكبيرةِ والتحسيناتِ الرأسماليةِ.
الإدارةُ الماليةُ
يجبُ على مديري الممتلكاتِ الاحتفاظُ بسجلاتٍ ماليةٍ دقيقةٍ والتأكدِ منْ تحصيلِ القيمِ الإيجاريةِ في الوقتِ المحددِ، كما أنهمْ مسؤولونَ عنْ إدارةِ نفقاتِ الممتلكاتِ، بما فيها التأمينُ والضرائبُ والمرافقُ، وإنشاءُ الميزانياتِ والتقاريرِ الماليةِ لمالكِ العقارِ.
الامتثالُ القانونيُ
يجبُ أنْ يكونَ مديرو العقاراتِ على معرفةٍ بالقوانينِ واللوائحِ التي تحكمُ تأجيرَ العقاراتِ والتأكدِ منْ امتثالِ العقارِ والمستأجرينَ لها، وهذا يشملُ البقاءُ على اطلاعٍ دائمٍ بالتغييراتِ التي تطرأُ على القوانينِ المحليةِ ، بالإضافةِ إلى ضمانِ التزامِ سياساتِ الإيجارِ والتأجيرِ بهذهِ القوانينِ.
التسويقُ والإعلانُ
يقعُ على عاتقِ مديري العقاراتِ مسؤوليةَ تسويقِ العقارِ لجذبِ مستأجرينَ جددٍ، ويشملَ ذلكَ إنشاءُ إعلاناتِ وتقديمِ العروضِ ومتابعتها ، وتحديدَ أفضلِ الفرصِ التسويقيةِ.
أفضلُ 10 نصائحِ منْ أجلِ إدارةِ ممتلكاتِكَ بفعاليةٍ
إليكَ عشرةُ نصائحَ تمكنكَ منْ إدارةِ ممتلكاتكَ بفاعليةِ:
1 . افحصْ المستأجرينَ بدقةٍ
الخطوةُ الأولى في إدارةِ الممتلكاتِ هيَ العثورُ على المستأجرينَ المناسبينَ، لذا قمْ بإجراءِ فحوصاتٍ خلفيةٍ شاملةٍ، بما في ذلكَ فحوصاتُ الائتمانِ والتحققِ منْ الوظيفة، إذْ يساعدكَ ذلكَ في تجنبِ المشاكلِ المحتملةِ مثلٍ المدفوعاتِ المتأخرةِ أوْ تلفِ الممتلكاتِ.
2 . قمْ بزياراتِ تفتيشٍ منتظمةٍ للممتلكاتِ
إن زياراتَ التفتيشِ المنتظمةِ ضروريةٌ لضمانِ صيانةِ ممتلكاتكَ بشكلٍ جيدٍ، إذْ يسمحُ لكَ هذا بتحديدِ أيِ مشاكلَ محتملةٍ في وقتٍ مبكرٍ ومعالجتها قبلَ أنْ تصبحَ مشاكلُ كبيرةٌ.
3 . افهمْ القوانينَ
بصفتكَ مديرُ ممتلكاتٍ عقاريةٍ، يجبَ أنْ تكونَ على درايةٍ بالقوانينِ واللوائحِ المتعلقةِ بالعقاراتِ وتأجيرِ العقاراتِ في منطقتكَ، ويشملُ ذلكَ فهمُ حقوقِ ومسؤولياتِ كلٍ منْ المالكينَ والمستأجرينَ، وكذلكَ الإجراءاتِ القانونيةِ لأشياءٍ مثلِ عملياتِ الإخلاءِ.
4 . حافظَ على التواصلِ الجيدِ
التواصلُ الجيدُ هوَ المفتاحُ في أيِ عملٍ، وإدارةُ الممتلكاتِ ليستْ استثناءً، لذا حافظَ على خطوطِ الاتصالِ مفتوحةً معَ المستأجرينَ، وتأكدَ منْ أنهمْ يشعرونَ بالراحةِ عندَ مجيئهمْ إليكَ بشأنِ أيِ مشاكلَ أوْ مخاوفَ.
5 . الصيانةُ والإصلاحاتُ الفوريةُ
عندما يُبَلِغُ المستأجرُ عنْ مشكلةِ ما، عالجها في أسرعِ وقتٍ ممكنٍ، فهذا لا يجعلُ المستأجرينَ سعداءُ فحسب ، بلْ يساعدُ أيضا في الحفاظِ على قيمةِ الممتلكاتِ.
6 . احتفظَ بسجلاتِ دقيقةٍ
احتفظَ بسجلاتٍ مفصلةٍ لجميعِ الإيراداتِ والمصروفاتِ، بالإضافةِ إلى أيِ تعاملاتٍ أخرى معَ المستأجرينَ، فيمكنُ أنْ يكونَ هذا مفيدا للأغراضِ الضريبيةِ ، فضلاً عنْ أنهُ يوفرُ وثائقَ قيمةً في حالةِ حدوثِ نزاعٍ.
7 . احرصْ على بناءِ فريقٍ موثوقٍ
يمكنَ أنْ يكونَ وجودُ فريقٍ موثقٍ بهِ منْ المحترفينَ مثلِ السباكينَ والكهربائيينَ والمقاولينَ أمرا لا يقدرُ بثمنٍ، إذْ يمكنهمْ مساعدتكَ في معالجةِ مشاكلِ الصيانةِ بسرعةٍ وكفاءةٍ.
8 . قَدِّم خدمةَ عملاءَ ممتازةٍ واحترمَ خصوصيةً المستأجرينَ
تذكرَ أنَ المستأجرينَ لديكَ همْ عملاؤكَ، ويمكنَ أنْ يساعدكَ تقديمُ خدمةِ عملاءٍ ممتازةٍ في الاحتفاظِ بالمستأجرينَ الحاليينَ لديكَ وجذبُ مستأجرينَ جددٍ ، لذا احترمَ حقهمْ في عدمِ انتهاكِ خصوصيتهمْ وضمانُ حقهمْ في السكونِ والراحةِ، وقَدِّم لهمْ خدماتٌ ممتازةٌ.
9 . ابقَ منظما
تنطوي إدارةُ الممتلكاتِ على الكثيرِ منْ المهامِ والمسؤولياتِ المختلفةِ ، ويساعدكَ البقاءُ منظما على إدارةِ كلِ جوانبِ العمليةِ دونَ إهمالِ أوْ نسيانِ جانبِ ما، ويمكنكَ استخدامُ برامجَ وأدواتِ إدارةِ الممتلكاتِ لتتبعِ كلِ شيءٍ.
10 . تعاملٌ بالعدلِ
يجبُ أنْ تتعاملَ معَ المستأجرينَ بالعدلِ والمساواةِ ، واضمن حقوقهمْ، وعامل جميعَ المستأجرينَ بنفسِ المعاملةِ وأعطهمْ اهتمامًا واحترامًا يليقُ بهم.
