تسمّى مجموعة العقارات الاستثمارية لشخصٍ ما والتي يشتريها ليبيعها أو يؤجرها فيما بعد بغاية تحقيق الأرباح بالمحفظات العقارية وهي أحدُ أوجهِ الاستثمارِ الممتازة والتي يرغب فيها الكثير من الناس، ولكنها أشبهُ بلعبةٍ فرديةٍ لا تخضعُ لقانونٍ واحدٍ أو استراتيجيةٍ معينةٍ حتى تضمنَ فيها الربح، بل كلُّ مستثمرٍ له تجربتهُ الخاصة فيها، على سبيل المثال قد يكون بعض الناس قد جمعوا ثروة من خلال شراء عقارات قديمة قاموا بتجديدها وقلبها أمّا البعض الآخر قد ربح المال عن طريق شراء منازل جديدة والاحتفاظ بها على المدى الطويل، وتوجد عشرات الطرق فعلياً لبناء محفظة استثمار عقاري وفي هذا المقال سندلّك على خطوات عامّة ومناسبة وتحقق التوازن حتى تنجح في هذا الاستثمار، تابع معنا…
ما هي المحفظة العقارية؟
من الضروري أن نبدأ مقالنا بالتعريف عن مفهوم المحفظة العقارية وهي ببساطةٍ مجموعةٌ من العقارات الاستثمارية المملوكة لفردٍ أو ائتمانٍ أو شركةٍ، حيثُ يعيش المستثمرون الأفراد عادةً في أحد العقارات التي يمتلكونها ويؤجرون العقارات الأخرى.
في بعض الحالات، يكون دخل الإيجار الذي يكسبونه على عقارٍ ما أكبرُ من أقساط سداد القروض وفي حالات أخرى يكون أقل، لذلك عندما يكون دخل الإيجار أكبر من مصروفات العقار الاستثماري، يُقال أنّ العقار موجّهٌ بشكلٍ إيجابي وعندما يكون أقل يقالُ إنه موجّه بشكلٍ سلبيّ.
ولذلك من المهمّ الحرص عند إنشاء المحفظة العقارية والتخطيط لها جيداً حتى نبقى ضمن منطقة الأرباح الإيجابية.
ولكن كيف ذلك؟؟
لنرى معاً هذه الخطوات…
خطوات بناء محفظة عقارية
الخطوة الأولى: تعلّم مفهوم “الاستثمار العقاري”
“الحرية المالية متاحة لأولئك الذين يعرفون عنها ويعملون من أجلها”…
هكذا يقول روبرت كيوساكي وهو أحد رواد الاستثمار في العالم، وهو محقٌّ إذ لا يمكنك أن تربح في أمرٍ ما لم تُحِط به علماً ومعرفةً، فالخطوة الأولى للنجاح في الاستثمار العقاري تبدأ من خلال تعلم الأعمال التجارية العقارية، وهناك الكثير من الطرق المجانية للتعرف على الاستثمار العقاري مثل المدونات العقارية كمدونتنا ” دانة الخير العقارية“ ومجموعات الاستثمار العقاري المحلية وقنوات الاستثمار العقاري على YouTube وغيرها الكثير…
الخطوة الثانية: كتابة خطة عمل
الخطوة الثانية لبناء محفظة عقارية هي كتابة خطة عمل حيث تساعد خطة الأعمال العقارية المكتوبة على إرساء أساسٍ متينٍ لإنشاءِ أهدافِ الاستثمار العقاري وتحقيقها.
وتتضمّنُ خطةُ العمل العقاريةِ الجيدةِ ما يلي:
- استراتيجية الاستثمار: وهنا يجب التفكير بنوع الاستثمار و خطواته الفعلية التي يمكن من خلالها الحصول على التدفق النقدي المرغوب، مثل إصلاح المنازل وتقليبها، أو بيع الممتلكات بالجملة لتحقيق ربح قصير الأجل أو اتباع عمليات الشراء والاحتفاظ المتكررة وغيرها الكثير.
- أهداف الاستثمار : يجب أن تكون أهداف الاستثمار في خطة الأعمال العقارية محددة وقابلة للقياس والتحقيق وواقعية وفي الوقت المناسب (SMART). على سبيل المثال، إذا كان الهدف هو شراء منزل مؤجر لعائلة واحدة كلّ سنة باستخدام دفعةٍ مقدمةٍ قدرها 120,000 ريال، يجب هنا أن تصفَ خطةُ العمل كيفية توفير 12,000 ريالٍ في الشهر.
- خطة لتمويل شراء العقارات: وهنا يجب أن تقرر كيف ستمّول العقارات مثل أخذ قرض ما أو التعاون مع شركاء وغيرها…
الخطوة الثالثة: اعرف ما الذي يجعل عقاراً ما استثماراً ناجحاً
لن تربح المال بشراء أيّ عقارٍ يظهرُ في طريقك، بل هناك مجموعة من المؤشرات التي تجعلُ من عقارٍ ما استثماراً مربحاً بحقّ، وهي:
- النمو السكاني
- سوق الوظائف
- البيوت المتاحة للإيجار
- نمو الإيجارات
- الموقع
- ترتيب الحي
- إدارة الممتلكات
- النقد المتدفق
- النفقات
- الضرائب العقارية
الخطوة الرابعة: العثور على العقار المناسب
“لا تضع البيض كلّه في سلّة واحدة”، ماذا يعني ذلك؟
لابدّ أنك سمعت بهذا القول من قبل، ويعني ببساطةٍ أن تنوّع في الأصول التي تستثمر بها حتى تحافظ على التوازن وتتجنب مخاطر تقلبات السوق، والأمر سيان بالنسبة للمحفظة العقارية، يجب أن تنوّع في العقارات التي تشتريها وإليك هذه الأمثلة:
- العقارات التجارية: تشمل العقارات التجارية مباني المكاتب ومساحات البيع بالتجزئة وحتى المباني الصناعية.
- العقارات السكنية: يمكنك شراء شقق سكنية في أماكن مختلفة وتأجيرها
- صناديق الاستثمار العقاري (REITs): صناديق الاستثمار العقاري هي وسيلة للمستثمرين لجني فوائد الاستثمار العقاري دون إضافة أي عقارات إلى محافظهم، وتشير هذه الصناديق الاستئمانية إلى الشركات التي تشتري العقارات المدرة للدخل وتدفع أرباحاً للمستثمرين في الشركة.
- الأرض الخام: الأرض غير المطورة هي استراتيجية ناشئة بين أفضل المستثمرين العقاريين اليوم إذ يمكن للمستثمرين الذين يشترون الأراضي الخام تقسيم قطعة الأرض لإعادة البيع، وتأجيرها للمستأجرين، وتطوير بناء جديد، وحتى الاحتفاظ بها وبيعها مجدداً بسعر أعلى.
الخطوة الخامسة: توسيع نطاق المحفظة العقارية تدريجياً
هل رأيت كيف تتدحرج كرة الثلج على أحد المرتفعات وتكبر كلما زادت حركتها؟؟
الأمر مشابهٌ هنا بالنسبة للمحفظة العقارية، باستخدام طريقة كرة الثلج يستفيد المستثمر التدفق النقدي من عقار إيجار واحد لتوفير ما يصل إلى الدفعة المقدمة مقابل آخر.
ولنوضحّ الأمر بمثالٍ: إذا كان لديك منزل يولد تدفقاً نقدياً إيجابياً قدره 300,000 ريال في السنة، فبعد خمس سنوات، تكون قد وفرت 1,500,00 ريال لاستخدامه في عملية تمويل شراء عقار آخر.
الخطوة السادسة: التحليلات ومراقبة نمو التدفقات
لا يتوقف الأمر عند الشراء والتوسّع فقط، بل يجب عليك متابعة الأمور باستمرار لترى إن كنت مستمراً في استثمارٍ رابحٍ أو مهدّد بالخسارة، ولذلك عليك بالتحليلات المالية المختلفة مثل معدل الحد الأقصى، والتدفق النقدي، ومعدل العائد، وقيمة ما بعد الإصلاح، وحتى جداول سداد القرض.
نصيحة من دانة الخير العقارية
توقّع كلّ شيء!
في دانة الخير العقارية وبعد سنوات من الخبرة في العقارات، نؤمن بضرورة الاستعداد لما هو غير متوقع…فعندما تقوم بتأجير عدة عقارات، تزداد فرص حدوث خطأ ما لذلك من الجيد دائماً تخصيص بعض التمويل للإصلاحات وحالات الطوارئ، وبالتأكيد لا شيء يمنحك حماية أفضل من التأمين الشامل لمحفظة المال.
راقب دوماً سير المحفظة العقارية واحرص أن يكون التدفق النقدي لها إيجابياً، وكن جاهزاً لتجنب المخاطر.
وفي النهاية، وعلى الرغم من الإعلانات المنتشرة في كل مكان التي تدّعي أنّ الاستثمار العقاري هو وسيلة سهلة للثروة، إلا أنه في الواقع عملٌ صعبٌ يتطلب الخبرة والتخطيط والتركيز، ابدأ الآن ببناء محفظتك العقارية وحاول أن تراعي الخطوات التي ذكرناها آنفاً حتى تضمن النجاح في كلّ استثمار.
المصادر والمراجع
مصادر الصور
