تاريخُ تأسيسِ شركاتِ إدارةِ الأصولِ في العالمِ
المحتوياتِ:
-
فكرة قديمة لأنشطة متجددة
-
إدارة الأصول من الصورة الصناعية وحتى القرن العشرين
-
روادُ شركاتِ الأصولِ
-
صناعة إدارة الأصول الضخمة
-
إدارة الأصول العقارية
-
ظهورٍ تدريجيٍ
-
الثورةِ الصناعيةِ والنشاطِ العقاريِ
-
التصنيعِ وأثرهِ على النشاطِ العقاريِ
-
بلورةً حقيقيةً في القرنِ العشرينَ
-
الحرب العالميةِ الثانيةِ وارتفاعُ الطلبِ على المباني الجديدةِ
-
ظهورَ صناديقِ الاستثمارِ العقاريِ
-
كيفَ تعملُ شركاتِ الأصولِ في استثمار الأصول العقاريةِ اليومِ؟
فكرة قديمةٍ لأنشطةٍ متجددةٍ
هلْ تتخيلُ عزيزي القارئُ أنَ تاريخَ أنظمةِ إدارةِ الأصولِ يعودُ في الأصلِ إلى الحضاراتِ القديمةِ، حيثُ بدأَ هذا النشاطِ قديما لتتبعِ والحفاظِ على العناصرِ الثمينةِ التي يمتلكها الأفرادُ أوْ الدولِ، فالحفاظُ على المباني والأراضي والآلاتِ وتنميتها كانتْ فكرةٌ قديمةٌ بدأتْ معَ الحضاراتِ القديمةِ.
فقدٌ استخدمتْ مثلاً بلادَ ما بينْ النهرينْ القديمةَ ومصرَ الفرعونيةِ الكتابةِ المسماريةِ والهيروغليفيةِ، لتسجيلِ الملكياتِ وبيانِ ما يطرأُ عليها منْ تغييرٍ، وفي قانونِ حمورابي المصريَ الذي يعودُ تاريخهُ إلى حواليْ عامِ 1754 قبلَ الميلادِ، نطالعُ قوانينُ حولَ حقوقِ الملكيةِ وإدارتها، وهوَ ما يشيرُ بوضوحِ إلى شكلِ منْ أشكالِ تسجيلِ الأصولِ وتنظيمها بهدفِ الحفاظِ عليها وتنميتها.
كما كانَ للإمبراطوريةِ الرومانيةِ أساليبها في إدارةِ أصولها وممتلكاتها التي سجلها التاريخُ، أما أوروبا في العصورِ الوسطى فقدْ أنشأَ النظامُ الإقطاعيُ سجلاتٍ مفصلةً للأراضي والملكياتِ المختلفةِ.
إدارةُ الأصولِ منْ الثورةِ الصناعيةِ وحتى القرنِ العشرينَ
لقدْ أحدثتْ الثورةُ الصناعيةُ تغييراتٍ كبيرةً في أنظمةِ إدارةِ الأصولِ، إذْ أدتْ زيادةَ المصانعِ والآلاتِ إلى ابتكارِ أنظمةٍ جديدةٍ لتتبعها وتنميتها كأنظمةِ المحاسبة والموازنةِ بينَ الإنتاجِ والاستهلاكِ، فضلاً عنْ الحفاظِ على الأصولِ منْ الهلاكِ الطبيعيِ، وما عززَ هذهِ الأنظمةِ دخولَ العالمِ في فترةِ الكسادِ الكبيرِ ، حيثُ اكتسبتْ المؤسساتُ خبراتٍ كبيرةً في إيجادِ طرقٍ لإطالةِ عمرِ الآلاتِ والأصولِ الثابتةِ.
وبعدُ خروجِ العالمِ من الحربِ العالميةِ الثانيةِ زادَ الإنتاجُ الاستهلاكيُ وظهرتْ الشركاتُ المتعددةُ الجنسياتِ التي بدأتْ في الاستثمارِ الكبيرِ والمتشعبِ في كلِ المجالاتِ ، وهوَ ما قفزَ بمفهومِ شركاتِ إدارةِ الأصولِ إلى الواجهةِ. أما في النصفِ الثاني منْ القرنِ 20 فقدَ ظهرَ مفهومٍ جديدٍ يشيرُ إلى أهميةِ الصيانةِ وضمانِ سلامةٍ الموظفينَ وإدارةُ المخاطرِ المرتبطةِ بالمعداتِ والأصولِ وهوَ ما أظهرَ الحاجةَ إلى إدارةِ الأصولِ.
روادُ شركاتِ الأصولِ
إذا ما أردنا أنْ نعرفَ بداياتُ شركاتِ الأصولِ أو رواد هذه الصناعة فإننا بلا شكٍ سنجدُ بنكَ أوفِ نيويورك ميلون( Bank of New York Mellon ) كأولِ شركةٍ قابضةٍ مصرفيةٍ تأسستْ عامَ 1784 وتخصصتْ في الاستثمارِ والخدماتِ الماليةِ وإدارةُ الأصولِ ، ثمَ يتبعها مجموعةَ أليانزْ ” Allianz Group ” الألمانيةَ لإدارةِ الأصولِ والتي تأسستْ عامَ 1890 وهيَ واحدةٌ منْ أكبرِ شركاتِ التأمينِ وإدارةِ الأصولِ في العالمِ الآنِ ، ثمَ نجدُ بعدُ ذلكَ مجموعةُ كابيتالْ جروبْ ” Capital Group ” الأمريكيةَ التي تأسستْ في لوس أنجلوس ، كاليفورنيا عامَ 1931 .
ثمَ يأتي بعدَ ذلكَ شركةً فيديليتي للاستثماراتِ ” Fidelity Investments ” وهيَ شركةٌ متعددةٌ الجنسياتِ متخصصةً في الخدماتِ الماليةِ، مقرها مدينةَ بوسطن بالولاياتِ المتحدةِ، وهيَ واحدةٌ منْ أكبرِ صناديقِ الاستثمارِ وأحدِ أكبرِ المجموعاتِ الخاصةِ بالخدماتِ الماليةِ في العالمِ وقدْ تأسستْ عامَ 1946.
ثمَ بنكِ جي بي مورجانْ تشيسْ ، وهوَ بنكٌ أمريكيٌ متعددٌ الجنسياتِ للخدماتِ الماليةِ المصرفيةِ تأسسَ عامُ 1968 ، ويعدَ أكبرَ بنكٍ في الولاياتِ المتحدةِ ، معَ إجماليِ أصولٍ تبلغُ 3.67 تريليونِ دولارٍ . وهوَ المزودُ الرئيسيُ للخدماتِ الماليةِ كما أنهُ ثالثٌ أكبرِ شركةِ مساهمةٍ عامةٍ في العالمِ استنادا إلى ترتيبِ مجلةٍ فوربسْ. .
صناعة إدارةِ الأصولِ الضخمةِ
تعدْ صناعةُ إدارةِ الأصولِ منْ الاستثمارِ الضخمةِ التي تهمينَ عليها شركاتٌ وبنوكٌ عالميةٌ كبيرةٌ، وصلتْ منْ ضخامةِ النشاطِ إلى تقديمِ خدماتها إلى الحكوماتِ والمؤسساتِ الماليةِ والشركاتِ الأخرى والأفرادَ كذلكَ، إذْ تقومُ هذهِ الشركاتِ باستثمارِ الأموالِ نيابةً عنْ العملاءِ عنْ طريقِ خليطٍ متنوعٍ منْ الأصولِ كالأسهمِ ، والسنداتُ، والعقاراتُ ، وأصبحَ هناكَ أنواعٌ عديدةٌ منْ شركاتِ إدارةِ الأصولِ تختلفُ في نوعِ الأصولِ التي تستثمرُ بها منْ صناديقِ التحوطِ، وصناديقُ الاستثمارِ المتداولةِ، إلى صناديقِ الأسهمِ الخاصةِ .
ومنْ أكبرِ الشركاتِ والمؤسساتِ العاملةِ في نشاطِ إدارةِ الأصولِ شركةً بلاكْ روكْ ” BlackRock ” التي تأسستْ عامَ 1988 ، وتقدمَ خدماتِ إدارةَ الاستثماراتِ والمخاطرِ ، والخدماتُ الاستشاريةُ ، ويبلغَ إجماليُ ما تديرهُ منْ أصولِ 10.5 تريليونِ دولارٍ في عامِ 2024، تليها مجموعةُ فانجاردْ ” Vanguard Group ” التي تستثمرُ في صناديقِ الاستثمارِ المشتركِ منخفضةً التكلفةِ ، وصناديقُ الاستثمارِ المتداولةِ ، ويبلغَ قيمةَ الأصولِ التي تديرها أكثرَ منْ 7 تريليونِ دولارٍ ، ثمَ يو بي إسْ جروبْ ” UBS Group ” السويسريةَ التي تديرُ أصولاً تبلغُ قيمتها 4.2 تريليونِ دولارٍ .
إدارة الأصول العقارية
تعد العقاراتُ أكبرَ وأهمَ فئةِ أصولٍ في العالمِ بلا منازعٍ، إذ تبلغُ قيمتها أكثرَ من 600 تريليونِ دولارٍ، وهوَ رقمٌ يمثلُ عشراتِ أضعافِ الناتجِ المحليِ الإجماليِ للولاياتِ المتحدةِ، بلْ إنَ قيمةَ الأصولِ العقاريةِ في العالمِ تتجاوزُ بكثيرٍ قيمةِ الذهبِ المستخرجِ على مرِ التاريخِ والذي يبلغُ أكثرَ منْ 12 تريليونِ دولارِ بحسبِ إحصائياتِ موقعِ ” Companiesmarketc ap . com ” ، الذي يقيسُ القيمةَ السوقيةَ لجميعِ الأصولِ.
ووفقا للمؤشراتِ والبياناتِ الصادرةِ عنْ شركةٍ ستاتيستا ” Statista “، توقعتْ أنْ تصلَ قيمةُ سوقِ العقاراتِ في جميعِ أنحاءِ العالمِ إلى 637.80 تريليونِ دولارٍ خلالَ العامِ الحاليِ 2024، معَ التوقعِ أنْ ينموَ القطاعُ بمعدلٍ سنويٍ مركبِ قدرهِ 3.41 بالمئةِ بينَ عاميْ 2024 حتى 2028 والذي بدورهِ سيسهمُ في زيادةِ حجمِ السوقِ العقاريِ إلى 724.40 تريليونِ دولارِ بحلولِ عامِ 2028.
لكنْ، لمْ تصلْ القيمةُ السوقيةُ للأصولِ العقاريةِ لهذهِ الأرقامِ بينَ عشيةٍ وضحاها، بل جاءَ الأمرُ على عدةِ مراحلَ منذُ مئاتِ السنينَ، حيثُ شهدَ السوقُ العقاريُ تطورا تلوَ الآخرِ بدأَ منْ العقاراتِ البسيطةِ السكنيةِ ومرورا بالمنشآتِ الصناعيةِ، إلى أنَ وصلنا اليومُ إلى الشركاتِ متعددةً الجنسياتِ العملاقةِ العاملةِ في قطاعِ العقاراتِ وصناعةِ الأصولِ العقاريةِ الضخمةِ عبرَ العالمِ.
ظهورٍ تدريجيٍ
لقد تزامنَ ظهورُ الشركاتِ التي تستثمر في الأصولِ العقاريةِ معَ تحولِ العقاراتِ حولَ العالمِ إلى أصولٍ ماليةٍ تدرُ الربحَ وتنمى الثروةُ الشخصيةُ للأفرادِ والشركاتِ، فقدْ كانَ قديمًا يهتمُ أشخاصٌ معينونَ بالثروةِ العقاريةِ للملاكِ حينما كانت تلكَ الثروةِ محدودةً بشكلٍ نسبيٍ.
ومعَ تطورِ الحياةِ والاقتصادِ شيئا فشيئا أصبحَ هناكَ تبلورَ لمهنةٍ كاملةٍ لها أعرافها وقوانينها تكفلُ رعايةَ العقاراتِ والاستثمارِ فيها.
لقدْ تبلورتْ هذهِ المهنةِ بصفةٍ كاملةٍ منذُ بدايةِ القرنِ العشرينَ معَ تطورِ أنشطةِ الشركاتِ الخاصةِ بالعقاراتِ، إذْ لمْ يكنْ الاهتمامُ المهنيُ المتزايدُ لإدارةِ المحافظِ العقاريةِ للشركاتِ سوى ظاهرةٍ حديثةٍ.
وتدرجَ الاهتمامُ بالعقاراتِ منْ مجردِ نشاطٍ جانبيٍ لمؤسسِ مالكَ الشركةَ إلى إنشاءِ نظامٍ منفصلٍ داخلَ إدارةِ الأعمالِ والأكاديمياتِ للاهتمامِ بهذا القطاعِ.
الثورةُ الصناعيةُ والنشاطُ العقاريُ
لقدْ أدتْ الثورةُ الصناعيةُ في أوروبا والتغييراتِ اللاحقةِ إلى احتياجاتٍ جديدةٍ تمثلتْ في الإقامةِ وتشييدِ المباني الخاصةِ لاستيعابِ العملياتِ الصناعيةِ، فضلاً عنْ نموِ الأنشطةِ الصناعيةِ أدى إلى الحاجةِ المستمرةِ للسكنِ وبالتالي الاهتمامُ بالعقاراتِ.
ومعَ مرورِ الوقتِ مكنتْ مجموعةٌ متزايدةٌ منْ الاختراعاتِ في القرنِ 19 الشركاتِ العائليةِ الصغيرةِ منْ التوسعِ، وهوَ ما كانَ لهُ أكبرَ الأثرِ على كلٍ منْ الطلبِ النوعيِ والكميِ للعقاراتِ والمباني، وبالتالي بدأتْ الشركاتُ في القرنِ 19 عمدا في استغلالِ الهندسةِ المعماريةِ لدعمِ أنشطتها التجاريةِ.
على سبيلِ المثالِ، مكنَ ازدهارُ صناعةِ التأمينِ في أمريكا الشماليةِ في عامِ 1860 شركاتِ التأمينِ منْ إنشاءِ المباني التي لمْ ترضيَ متطلباتُ المساحةِ المتزايدةِ لأصحابها فحسبَ، بلْ عززتْ أيضا صورةَ شركاتِ التأمينِ كمتبرعينَ للمجتمعِ، حيثُ أقيمتْ المباني التعبيريةُ إما لتمجيدِ الشركةِ التي بنتها أوْ لإخفاءِ الأنشطةِ الصناعيةِ الأقلِ متعةَ أوْ أقلِ جاذبيةٍ خلفَ واجهاتها الأنيقةِ.
التصنيع وأثرهِ على النشاطِ العقاريِ
لقدْ تطلبَ الانتقالُ منْ مجتمعٍ زراعيٍ إلى مجتمعٍ صناعيٍ، ــــ جنبا إلى جنبٍ ـــــ معَ آثارِ التحضرِ ونموِ السكانِ، إلى الطلبِ الكثيفِ على المباني الجديدةِ، فقدْ كانتْ في الأيامِ الأولى لثورةِ التصنيعِ المسافةِ بينَ المنزلِ والمصنعِ صغيرةٌ، إذْ كانَ الإنتاجُ إما في المنزلِ أوْ في نفسِ القريةِ.
ومعَ التحضرِ المتزايدِ للفلاحينَ وانتقالهمْ إما إلى المدنِ أوْ المناطقِ الصناعيةِ، أدى ذلكَ إلى ظهورِ مشاكلِ الإسكانِ في بدايةِ القرنِ 19، وهوَ ما أدركهُ روادُ الأعمالِ الليبراليونَ، فتعاملوا معَ الأمرِ بمنطقِ الربحِ حيثُ عمدوا إلى بناءِ الكثيرِ منْ منازلِ العمالِ التي أصبحتْ وسيلةٌ جديدةٌ لجذبِ العمالةِ وهوَ ما ساعدَ في نموِ الشركاتِ وثروتها العقاريةِ.
بلورةٌ حقيقيةٌ في القرنِ العشرينَ
في بدايةِ القرنِ 20، ومعَ انتقالِ ملكيةِ الشركاتِ إلى أيدي المساهمينَ، أصبحتْ السيطرةُ على العملياتِ التجاريةِ أكثرَ مسؤولياتٍ المديرينَ المحترفينَ، وأصبحَ أصحابُ المباني الصناعيةِ والتجاريةِ أكثرَ اهتماما بالربحِ والخسارةِ منْ استخدامِ المباني، وبدلاً منْ التركيزِ على تكلفةِ تشييدِ المبنى” ؛ كانَ ينظرُ إلى المباني أكثرَ كوسيلةٍ لممارسةِ الأعمالِ التجاريةِ.
وبدأَ ظهورُ مبدأِ جديدٍ متمثلٍ في أنهُ ” كلما زادَ رأسُ المالِ المحبوسِ في المباني، قلَ رأسُ المالِ المتاحِ للاستخدامِ في الأنشطةِ الإنتاجيةِ المباشرةِ للشركةِ ” لذا بدأتْ الشركاتُ في تمويلِ المباني عنْ طريقِ الرهنِ العقاريِ، ومنْ هنا بدأتْ إدارةً خاصةً بالعقاراتِ في الشركاتِ في الظهورِ والعملِ منْ أجلِ التعاملِ معَ مدفوعاتِ الفائدةِ التي يجبُ خصمها منْ الدخلِ لتغطيةِ قروضِ العقاراتِ.
الحربُ العالميةُ الثانيةُ وارتفاعُ الطلبِ على المباني الجديدةِ
لقدْ كانَ للدمارِ الناجمِ عنْ الحربِ العالميةِ الثانيةِ تأثير هائلٍ على أوروبا بأكملها، ومنْ أجلِ إعادةِ بناءِ الاقتصادِ وخلقِ فرصِ العملِ، دعمتْ الحكوماتُ نشاطَ إعادةِ بناءِ مرافقِ الإنتاجِ، وهوَ ما أدى إلى الانتعاشِ النهائيِ للاقتصادِ والأعمال، الذي أدى بدورهِ إلى ارتفاعِ الطلبِ على المباني الجديدةِ، وبالتالي أدى إلى نموِ أقسامٍ خاصةٍ بالعقاراتِ لدى الشركاتِ.
ونظرا لسعى الشركاتِ للاستفادةِ منْ سوقِ العقاراتِ المتنامي بدأتْ في التفكيرِ في طرقِ تمويلِ بناءِ العقاراتِ وهوَ ما قادها إما أنْ تمولَ الأصولُ العقاريةُ بالأسهمِ أوْ الاضطرارِ إلى اقتراضِ رأسِ المالِ منْ المؤسساتِ الماليةِ نظرا لمواردها الشحيحةِ والتي تستخدمها في أنشطتها الأساسيةِ.
ظهورُ صناديقِ الاستثمارِ العقاريِ
لقدْ أنشأَ الكونجرس صناديقَ الاستثمارِ العقاريِ في عامِ 1960 كتعديلً لتمديدِ ضريبةِ السيجارِ الانتقائيةِ. وهوَ ما يسمحُ هذا الحكمِ للمستثمرينَ بشراءٍ أسهمَ في محافظِ العقاراتِ التجاريةِ، التي كانتْ متاحةً في السابقِ فقطْ للأفرادِ الأثرياءِ ومنْ خلالِ وسطاءَ ماليينَ كبار.
وهوَ الأمرُ الذي ازدهرتْ معهُ الشركاتِ التي تستثمر في الأصولِ العقاريةِ، وأصبحتْ الشركاتُ أكثرَ تخصصا في إدارةِ الأصولِ العقاريةِ التي قدْ تشملُ المجمعاتُ السكنيةُ ومرافقُ الرعايةِ الصحيةِ والفنادقِ والبنيةِ التحتيةِ، ومباني المكاتبِ ومراكزِ البيعِ بالتجزئةِ والتخزينِ الذاتيِ والمستودعاتِ.
وأصبحتْ الشركاتُ منذُ ذلكَ الوقتِ تستثمرُ في أنواعٍ مختلفةٍ منْ العقاراتِ في محافظها الاستثماريةَ، كما أدى تداولُ العديدِ منْ صناديقِ الاستثمارِ العقاريِ علنا في بورصاتِ الأوراقِ الماليةِ الرئيسيةِ حيثُ يمكنُ للمستثمرينَ شرائها وبيعها مثلٍ الأسهمِ طوالَ جلسةِ التداولِ إلى زيادةِ ازدهارها وانتشارها حولَ العالمِ.
كيفَ تعملُ شركاتِ الأصولِ في استثمار الأصول العقاريةِ اليومِ؟
لقدْ تبلورتْ صناعةَ العقاراتِ خلال العقدينِ الآخرينَ، وأصبحتْ شركاتُ الأصولِ تستثمر الكثير في الأصول العقارية، كما أصبحت شركات الاستثمار العقاري من أكبرِ الشركاتِ في العالمِ منْ حيثُ أنشطتها واستثماراتها، إذْ أصبحتْ اليومَ تقومُ بالاستثمارِ مترامي الأطرافَ في العقاراتِ بأنواعها المختلفةِ سواءٌ سكنيةٌ أوْ صناعيةٍ أوْ ترفيهيةٍ، ثمَ تعملُ على تنميةِ هذهِ الثروةِ بالتأجيرِ والبيعِ وتوزيعِ هذا الدخلِ كأرباحٍ على المساهمينَ في تلكَ الشركاتِ.
وانتشرتْ حولَ العالمِ وفي منطقتنا العربيةِ بشكلٍ كبيرٍ هذهِ الشركاتِ العملاقةِ وأصبحتْ مهيمنةً بشكلٍ تامٍ على سوقِ العقاراتِ المتنامي خاصةً في منطقةِ الخليجِ، وتنوعتْ استثماراتها ما بينَ شراءِ الأراضي والبناءِ عليها للتأجيرِ والبيعِ معَ مساعدةِ العملاءِ للحصولِ على التمويلِ العقاريِ المناسبِ، وبينَ شراءِ الملكياتِ وتأهيلها للاستثمارِ والربحِ منها.
يوما بعدَ يومٍ، يتنامى ويتطورُ السوقُ العقاريُ، ومعَ انتشارِ التكنولوجيا وأنظمةِ تحليلِ البياناتِ، أصبحتْ تلكَ الشركاتِ أكثرَ استفادةٍ في تحسينِ أداءِ العقاراتِ والربحِ منها، ونحنُ منْ خلالِ مدونةِ دانةِ الخيرِ نحاولُ أنْ نقدمَ للقارئِ ثقافةً عقاريةً مميزةً تساعدهُ على الخوضِ في هذا المجالِ وتنمّي معارفهُ بهِ.
—
المصادر:
مصدر رقم (1)
مصدر رقم (2)
مصدر رقم (3)
مصدر رقم (4)
مصدر رقم(5)
مصدر رقم(6)
مصدر رقم (7)
مصدر رقم (8)