اتحاداتُ المُلّاكِ : المفهومُ والتاريخ والتأثيرُ والتحديات

أصبحتْ جمعياتُ المُلّاكِ شكلاً شائعًا بشكلٍ متزايدٍ منْ أشكالِ الحكمِ المجتمعيِ في السنواتِ الأخيرةِ . إذْ يتمُ تشكيلها عادةً منْ قبلِ مالكي العقاراتِ في منطقةٍ معينةٍ، مثل حيِ أوْ مجمَّعِ عماراتٍ ، وتكونُ مسؤولةً عنْ إدارةِ المناطقِ المشتركةِ، وإنفاذِ القواعدِ واللوائحِ، وتمثيلِ مصالحِ أعضائها. فماذا يعني اتحادُ المُلّاكِ ؟ وكيفَ نشأتْ هذهِ الاتحاداتِ؟ وما هيَ أكبرُ اتحاداتِ المُلّاكِ في العالمِ؟ وما هيَ الخدماتُ التي يمكنُ لاتحاداتِ المُلّاكِ توفيرها للملاكِ؟

 المحتوياتُ :

• ما هو مفهومُ اتحادِ المُلّاكِ ؟
• كيفَ تطورتْ اتحاداتِ المُلّاكِ ؟
• ما هيَ الخدماتُ التي يمكنُ لاتحاداتِ المُلّاكِ توفيرها لأصحابِ العقاراتِ؟
• أكبرَ اتحاداتِ المُلّاكِ في العالمِ
• تأثيرَ اتحاداتِ المُلّاكِ على قيمِ الملكيةِ وإدارةِ المجتمعاتِ
• أبرز التحديات التي تواجه اتحادات المُلّاكِ

 ما هو مفهومَ اتحادِ المُلّاكِ ؟

يقصدُ باتحادِ المُلّاكِ هوَ ذلك الكيانٌ القانونيٌ الذي تمَ إنشاؤهُ بواسطةِ مالكي العقاراتِ لإدارةِ ممتلكاتهمْ المشتركةِ والتحكمِ فيها. ويتشكلَ الاتحاد عادةً عندما يبني المطورُ العقاريُ مجتمعًا جديدًا ويبيعُ وحداتً فرديةً أوْ قطعًا لأصحابها. ثمَ يقومُ المطورُ بعدَ ذلكَ بنقلِ ملكيةِ المناطقِ المشتركةِ ، مثلَ الحدائقِ والمسابحِ والملاعبِ إلى الاتحاد .

وتكونُ الجمعيةُ أوْ الاتحادُ مسؤولًا عنْ صيانةِ وإدارةِ هذهِ المناطقِ المشتركةِ ، فضلاً عنْ تطبيقِ القواعدِ واللوائحِ التي تحكمُ استخدامَ هذهِ المناطق وسلوكِ السكانِ فيها . كما توفرُ اتحادات المُلّاكِ أيضا وسيلةً للمقيمينَ ليكونَ لهمْ رأيٌ في إدارةِ مجتمعهمْ ، إذْ ينتخبُ أعضاءُ الجمعيةِ عادةَ مجلسَ إدارةٍ للإشرافِ على العملياتِ اليوميةِ للاتحادِ واتخاذِ القراراتِ نيابةً عنْ المجتمعِ .

تاريخُ اتحاداتِ المُلّاكِ  

لا يمكنُ تحديدُ اتحادِ المُلّاكِ الأولِ في العالمِ بدقةٍ ، حيثُ أنَ فكرةَ تأسيسِ اتحاداتِ المُلّاكِ  قدْ نشأتْ في عددٍ منْ البلدانِ في مختلفِ أنحاءِ العالمِ في فتراتٍ زمنيةٍ مختلفة ، ومنْ الباحثين منْ يرجعُ أصلَ الفكرةِ إلى العصورِ القديمةِ مثلَ الإغريقِ والرومانِ ، الذينَ أنشئوا هياكلُ جماعيةٌ لإدارةِ المواردِ المشتركةِ وحلِ النزاعاتِ داخلَ مجتمعاتهمْ .

ومعَ ذلكَ ، يمكنَ القولُ بأنَ اتحاداتِ المُلّاكِ أصبحتْ شائعةً في الكثيرِ منْ البلدانِ خلالَ القرنِ العشرينَ ، ولاسيَّما في الولاياتِ المتحدةِ الأمريكيةِ .

ففي أوائلِ القرنِ العشرينَ ، عندما تمَ تطويرُ المجتمعاتِ المخططةِ الأولى في الولاياتِ المتحدةِ ، أُنشِئتْ هذهِ الاتحاداتُ عادةً لتوفيرِ مساكنِ ميسورةِ التكلفةِ لعائلاتِ الطبقةِ العاملةِ وتضمنتْ المرافقُ المشتركةُ مثلٌ الحدائقِ والملاعبِ .

وقدْ تشكلَ أولُ اتحادِ ملاكٍ مسجلٍ في الولاياتِ المتحدةِ في عامِ 1920 في مدينةٍ كانساسْ سيتي بولايةِ ميسوري ، حيثُ أُنْشِئَتْ الجمعيةُ لإدارةِ مجتمعٍ سكنيٍّ جديدٍ وكانتْ مسؤولةً عنْ الحفاظِ على المناطقِ المشتركةِ وإنفاذِ القواعدِ واللوائحِ التي تحكمُ سلوكَ السُكانِ .

في الستينياتِ والسبعينياتِ منْ القرنِ الماضي ، أصبحتْ جمعياتُ أصحابِ المنازلِ أكثرَ انتشارا وبدأتْ في تحملِ مجموعةٍ واسعةٍ منْ المسؤولياتِ ، بما في ذلكَ إدارةَ مشكلاتِ الصيانةِ والإصلاحِ ، وجمعُ الرسومِ ، وإنفاذُ معاييرِ المجتمعِ ، وقدْ كانَ هذا أيضا وقتا بدأَ فيهِ الإطارُ القانونيُ لجمعياتِ المُلّاكِ ، حيثُ تَمَّ سنُ القوانينِ لتنظيمِ عملها وحمايةِ حقوقِ أصحابِ المنازلِ .

وعلى مدى العقودِ القليلةِ التاليةِ ، أصبحَ مفهومُ جمعياتِ المُلّاكِ أكثرَ انتشارًا ، لا سِيَّما في مناطقِ الضواحي حيثُ كانَ المطورونَ يبنونَ مشاريعَ سَكَنيَّةً واسعةٌ النطاقِ ، وأصبحتْ جمعياتُ المُلّاكِ سمةً مشتركةً للتطوراتِ السكنيةِ الجديدةِ في جميعِ أنحاءِ الولاياتِ المتحدةِ والعالمِ .

ويمكننا رصدُ مراحلِ تطورِ اتحاداتِ المُلّاكِ في خمسِ مراحلَ هيَ :

• المرحلةُ الأولى: تكوينُ المجتمعاتِ المخططةِ والذي بدأَ في النصفِ الثاني منْ القرنِ التاسعَ عشرَ ومطلعَ القرنِ العشرينَ.
• المرحلةُ الثانيةُ: تأسيسُ اتحاداتِ المُلّاكِ بسببِ نموِ عددِ المجتمعاتِ المخططةِ والسعيِ لإدارةِ المجتمعِ والمحافظةِ على جودتهِ ونموهِ.
• المرحلةُ الثالثةُ: تطويرُ التشريعاتِ والقوانينِ المحليةِ المنظمةِ لها ، وذلكَ معَ تزايدِ عددِ اتحاداتِ المُلّاكِ وبروزِ أهميتها في تنظيمِ المجتمعاتِ السكنيةِ خلالَ حقبةِ الستينياتِ والسبعينياتِ.
• المرحلةُ الرابعةُ: توسعُ انتشارِ اتحاداتِ المُلّاكِ خلالَ العقودِ الأخيرةِ في جميعِ أنحاءِ العالمِ وتنوعِ وتعددِ أنماطِ اتحاداتِ المُلّاكِ .
• المرحلةُ الخامسةُ: التطورُ التكنولوجيُ والابتكارُ الذي جعلَ اتحاداتِ المُلّاكِ قادرةً على تبسيطِ إدارةِ المجتمعاتِ وتحسينِ التواصلِ معَ المالكينَ باستخدامِ البرمجياتِ والتطبيقاتِ الذكيةِ.

ما هيَ الخدماتُ التي يمكنُ لاتحاداتِ المُلّاكِ توفيرها لأصحابِ العقاراتِ؟

تقدمُ اتحاداتُ المُلّاكِ مجموعةً واسعةً منْ الخدماتِ للملاكِ ، وتختلفُ هذهِ الخدماتُ حسبَ نوعيةِ الملكيةِ وحسبَ الاتحادِ المُلاكيِّ نفسهِ . وفيما يلي بعضُ الخدماتِ التي يمكنُ لاتحاداتِ الملاكَ توفيرها للملاكِ :

• الحفاظُ على قيمِ الممتلكاتِ: منْ خلالِ فرضِ معاييرِ المجتمعِ للهندسةِ المعماريةِ ، والمناظرِ الطبيعيةِ ، والصيانةِ، إذ تساعدُ جمعياتِ المُلّاكِ على ضمانِ الحفاظِ على جميعِ العقاراتِ في المجتمعِ بشكلٍ جيدٍ. مما يحافظُ على مظهرِ المجتمعِ الجذابِ ويمنعُ تدهورُ قيمِ الممتلكاتِ .
• تحسينُ وسائلِ الراحةِ: تجمعُ جمعياتِ المُلّاكِ الرسومَ التي تمولُ وسائلَ الراحةِ التي تعودُ بالفائدةِ على المجتمعِ بأسرهِ ، مثلٌ حماماتِ السباحةِ والنوادي والمرافقِ الرياضيةِ والملاعبِ والمناسباتِ الاجتماعيةِ . وتعززَ هذهِ المرافقُ المجتمعِ وتوفرُ فرصًا ترفيهيةً للمقيمينَ.
• زيادةُ الأمنِ: غالبًا ما تشرفُ جمعياتُ المُلّاكِ على الإجراءاتِ الأمنيةِ مثلَ المداخلِ المغلقةِ والكاميراتِ الأمنيةِ وبرامجِ مراقبةِ الأحياءِ والدورياتِ الأمنيةِ الخاصةِ. وتساعدُ هذهِ التدابيرِ في تقليلِ مخاطرِ الجريمةِ وخلقِ بيئةٍ مجتمعيةٍ أكثرَ أمانًا.
• حلُ النزاعاتِ : تضعُ جمعياتُ المُلّاكِ اجراءاتً لحلِ أيِ نزاعاتٍ تنشأُ بينَ السكانِ حولَ الضوضاءِ وصيانةِ الممتلكاتِ ومواقفِ السياراتِ والحيواناتِ الأليفةِ وغيرِ ذلكَ. ومنْ خلالِ معالجةِ القضايا في وقتٍ مبكرٍ، يمكنَ لجمعياتِ المُلّاكِ منعَ تصعيدِ التوتراتِ والحفاظِ على الانسجامِ داخل المجتمعِ.
• صيانةُ البنيةِ التحتيةِ: جمعياتُ المُلّاكِ مسؤولةٌ عنْ إدارةِ وصيانةِ البنيةِ التحتيةِ المشتركةِ مثلٍ الطرقِ والأرصفةِ وإنارةِ الشوارعِ والمرافقِ ومتابعة أنظمةِ الصرفِ الصحيِ. إذ يضمنونَ بقاءَ هذهِ البنيةِ التحتيةِ في حالةِ عملٍ جيدةٍ منْ خلالِ تمويلِ استبدالِ رأسِ المالِ وتكاليفِ الإصلاحِ .
• تعميق الإحساسُ بالانتماءِ للمجتمعِ: منْ خلالِ تنظيمِ الأحداثِ الاجتماعيةِ والمجموعاتِ المجتمعيةِ والنشراتِ الإخباريةِ، تُعَزِّزُ جمعياتِ المُلّاكِ الروابطَ بينَ السكانِ ، وتساعدُ في خلقِ شعورٍ بالمجتمعِ المشتركِ الذي يُعَزِّزُ استمتاعَ الناسِ بالمكانِ الذي يعيشونَ فيهِ ويزيدُ من تعلقهمْ بهِ .

أكبرُ اتحاداتِ المُلّاكِ في العالمِ

هناكَ أكثرُ منْ 370,000 جمعيةٍ ( اتحادٍ ) لأصحابِ المنازلِ في الولاياتِ المتحدةِ فقطْ ، وهناكَ مئاتُ الآلافِ غيرها في مختلفِ دولِ العالمِ ، وَيَصْعُبُ في عدمِ وجودِ البياناتِ المتاحةِ عنْ أكبرَ تلكَ الجمعياتِ منْ حيثُ عددُ الأعضاءِ تحديدُ أيًا منها هو الأكبرُ في العالمِ ، لكنْ يأتي اتحادَ مالكي المنازلِ في مدينةٍ صنْ سيتي في ولايةِ أريزونا بالولاياتِ المتحدةِ الأمريكيةِ ، والذي تأسسَ عامُ 1963 ، ويخدمُ أكثرَ منْ 27 ألفَ منزلٍ ، كأكبر جمعيةٍ أوْ اتحادٍ لأصحابِ المنازلِ السكنيةِ في الولاياتِ المتحدةِ الأمريكيةِ.

كما تمثلُ جمعيةُ قرى بونسيانا في ولايةِ فلوريدا والتي أُسِسَتْ عامَ 1972 كثاني أكبرِ اتحادِ ملاكٍ في الولاياتِ المتحدةِ ، إذْ تخدمُ أكثرَ منْ 100 ألفٍ منْ السكانِ منهمْ حواليْ 27 ألفِ أصحابِ منازلَ . وفي المنطقةِ العربيةِ تعدُ جمعيةُ ملاكِ دبي ، التي تأسستْ عامَ 2007 ، والتي تمثلُ مصالحَ مالكي العقاراتِ في دبي واحدةً منْ أكبرِ الجمعياتِ أيضًا، وهناكَ الكثيرُ منْ الاتحاداتِ التي تضمُ عدةَ آلافِ منْ ملاكِ العقاراتِ في كندا وأوروبا.

تأثيرُ اتحاداتِ المُلّاكِ على قيمِ الملكيةِ وإدارةِ المجتمعاتِ

تلعبُ اتحاداتُ المُلّاكِ دوراً كبيرًا في تعزيزِ قيمِ الملكيةِ وتحسينِ إدارةِ المجتمعاتِ ، وبصفةٍ عامةٍ يمكنُ رصدَ العديدِ منْ الآثارِ الإيجابيةِ لاتحاداتِ المُلّاكِ ومنها :

1 . الحوكمةُ والإدارةُ: تلعبُ اتحاداتُ المُلّاكِ دورًا مُهِمًّا في وضعِ وإنفاذِ قواعدِ المجتمعِ والمبادئِ التوجيهيةِ المعماريةِ ومعاييرُ الصيانةِ ، كما أنها تساعدُ في معالجةِ النزاعاتِ وتعزيزِ الشعورِ بالانتماءِ للمجتمعِ.

2 . تعزيزُ قيمِ الممتلكاتِ: يمكنَ أنْ تؤثرَ اتحاداتُ المُلّاكِ على قيمِ الممتلكاتِ بشكلٍ إيجابيٍ منْ خلالِ ضمانِ صيانةِ المناطقِ المشتركةِ والمعاييرِ المعماريةِ المتسقةِ. ومعَ ذلكَ ، قدْ يكونُ للجمعياتِ التقييديةِ المفرطةِ أوْ التي تدارُ بشكلٍ سيئٍ آثارٍ سلبيةٍ على قيمِ الممتلكاتِ.

 3 . التخطيطُ العمرانيُ : غالبًا ما يعملُ المطورونَ بشكلٍ وثيقٍ معَ اتحاداتِ المُلّاكِ لدمجِ تصميمِ المجتمعِ ووسائلِ الراحةِ. وتلعبَ هذهِ الاتحادات دورًا حيويًا في تشكيلِ قراراتِ التخطيطِ الحضريِ والتأثيرِ على البنيةِ التحتيةِ وتنميةُ المجتمعِ.

4 . التأثيرُ الاجتماعيُ والبيئيُ: تسهلُ جمعياتِ المُلّاكِ المشاركةِ المجتمعيةِ والأنشطةِ الاجتماعيةِ والمبادراتِ التي تعززُ الاستدامةَ والوعيَ البيئي.

أبرزُ التحدياتِ التي تواجهُ اتحاداتِ المُلّاكِ

تشملُ بعضُ التحدياتِ الشائعةِ التي تواجهُ اتحاداتِ المُلّاكِ ما يلي :

إدارةُ النزاعاتِ بينَ السكانِ: ربما تكونُ هناكَ خلافاتٌ حولَ شكاوى الضوضاءِ ، وقضايا صيانةِ الممتلكاتِ ، ومشاكلُ وقوفِ السياراتِ ، وأكثرُ منْ ذلكَ . لذا يجبُ أنْ يكونَ لدى اتحاداتِ المُلّاكِ إدارةٌ فعالةٌ للتوسطِ في النزاعاتِ بينَ السكانِ.

مدفوعاتُ الرسومِ المتأخرةِ: عندما يفشلُ السكانُ في دفعِ رسومِ اتحادِ المُلّاكِ المطلوبةِ ، يمكنُ أنْ يؤديَ ذلكَ إلى نقصٍ في الميزانيةِ ، مما يجعلُ منْ الصعبِ على الاتحادِ تمويلَ مسؤولياتهِ المستمرةِ . ولذا تفرضُ بعضُ الجمعياتِ عقوباتٍ أوْ تتخذُ إجراءاتٍ قانونيةٍ ضدَ حالاتِ الانحرافِ المزمنِ.

اللامبالاةُ وعدمُ التطوعِ: تعتمدُ اتحاداتُ المُلّاكِ على السكانِ للتطوعِ بوقتهمْ منْ خلالِ الخدمةِ في مجلسِ الإدارةِ أوْ اللجانِ المختلفةِ ، ويمكنُ أنْ يؤديَ الافتقارُ إلى المشاركةِ التطوعيةِ إلى زيادةِ العبءِ على الأعضاءِ المتطوعينَ الأكثرِ نشاطا وجعلَ عملِ الجمعيةِ أكثرَ صعوبةً.

فرضُ قواعدِ المجتمعِ: اتحاداتُ المُلّاكِ مسؤولةٌ عنْ ضمانِ امتثالِ جميعِ المقيمينَ للقواعدِ المعمولِ بها . ويجبَ تطبيقُ هذهِ القواعدِ فعليًا بطريقةٍ عادلةٍ ومتسقةٍ، وهو الأمرُ الذي قدْ يتطلبُ جهداً كبيرًا، خاصةً عندَ التعاملِ معَ المخالفينَ للقواعدِ.

إدارةُ المناطقِ المشتركةِ: تتطلبُ صيانةُ المرافقِ والبنيةِ التحتيةِ والمناظرِ الطبيعيةِ والمرافقِ المشتركةِ منْ قبلِ المجتمعِ بأكملهِ بطريقةٍ مستدامةٍ إشرافًا وتمويلاً واتخاذَ القراراتِ بشكلٍ مستمرٍ . ويمكنَ أنْ تكونَ هذهِ المسؤوليةُ صعبةً للغايةِ بالنسبةِ لاتحاداتِ المُلّاكِ .

مخاوفُ الشفافيةِ: قدْ يشعرُ بعضُ السكانِ أنَ اتحادَ المُلّاكِ يفتقرُ إلى الشفافيةِ أوْ المساءلةِ في حوكمتهِ وإدارتهِ الماليةِ. لذا تُعدُ معالجةُ التصوراتِ الخاصةِ بالسريةِ أوْ سوءِ الإدارةِ أمرًا مُهِمًّا لبناءِ الثقةِ في المجتمعِ.

منْ نواحٍ عديدةٍ ، تساعدُ جمعياتُ المُلّاكِ في بناءِ مجتمعاتٍ ناجحةٍ ومكتفيةٍ ذاتيًا معَ سكانٍ سعداءَ، يتلقونَ خدماتٍ مميزة في مجتمعاتهم.

---

 

المراجع والمصادر:

Home Owner Association | HOA Throughout the United States (hoa-usa.com)

Largest Homeowners Association in US Launches Revolutionary Community Web Portal to Enable Smart Community Technologies (prweb.com)

The Role of Homeowners Associations (HOAs) | LawDepot – LawDepot.com

Community of Poinciana, Florida (apvcommunity.com)

 

مصدر الصورة:

https://www.pexels.com/photo/aerial-photography-of-gray-houses-1486785/